Đầu tư bất động sản theo 'trend': 'Quả ngọt' không dễ 'nuốt'

Năm 2018, bất động sản (BĐS) cả nước bắt đầu lên cơn ‘sốt’, người dân khắp nơi đổ đi mua đất nền dự án, căn hộ chung cư, biệt thự nghỉ dưỡng, đất sào, đất rẫy… Vùng Đông Nam bộ trở thành khu vực ‘nóng’ nhất, nhưng từ giữa năm 2021 đến nay, BĐS trở thành ‘quả đắng’ cho nhiều nhà đầu tư lướt sóng.

Trong khoảng thời gian từ năm 2018-2020, đất đai ở TP.HCM, Đồng Nai, Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu tăng khá cao cả đất nông nghiệp lẫn phi nông nghiệp. Có những khu vực mới mở đường, đất đai tăng từ 1,5-8 lần.

* Từ trào lưu condotel, biệt thự nghỉ dưỡng…

Đầu tư condotel (căn hộ khách sạn), biệt thự nghỉ dưỡng từng trở thành trào lưu trong mấy năm liền. Khi đó, các doanh nghiệp (DN) ào ào xin cấp chủ trương đầu tư các dự án BĐS nghỉ dưỡng ven biển, sông, hồ, núi. Dự án ngay khi khởi động đã được rầm rộ rao bán thông qua hình thức góp vốn đầu tư, hợp đồng đặt cọc… Người đầu tư cũng sẵn sàng đổ tiền vào để sở hữu các condotel, biệt thự nghỉ dưỡng. Vì chủ đầu tư cam kết sau khi hoàn thành người mua có thể ký hợp đồng giao lại cho các hệ thống khách sạn nổi tiếng khai thác bằng hình thức cho người đi du lịch thuê. Có nhiều người đã đầu tư từ vài tỷ đồng đến hàng chục tỷ đồng.

Thực tế, có những cá nhân đầu tư kiểu “lướt sóng”, mua một thời gian sau có lời bán ra không đợi dự án hoàn thành đưa vào khai thác. Trong giai đoạn BĐS đang sôi động, thì “lướt sóng” căn hộ condotel, biệt thự nghỉ dưỡng giúp một số người thu về khoản lời kha khá.

Ông Dương Minh Hòa, P.Tân Phong (TP.Biên Hòa) cho biết: “Năm 2018, tôi đặt cọc mua một căn hộ gần sông trong dự án Aqua City hơn 8 tỷ đồng và đến đầu năm 2020, tôi bán lại được gần 10 tỷ đồng. Một số bạn bè tôi cũng đầu tư, giữ lại đến giờ muốn bán với giá như vậy rất khó khăn vì không tìm được người mua”.

Hiện nay, hàng chục dự án condotel dọc theo các bờ biển từ Nam ra Bắc đang xây dựng được rao bán. Giá bán hiện đã giảm 10-20% so với khi chưa xảy ra dịch bệnh Covid-19, song lượng người mua rất ít. Đặc biệt là từ giữa năm 2022 đến nay, tín dụng cho lĩnh vực BĐS bị siết chặt, thị trường chững lại, người “lướt sóng” không còn nhiều vốn để đầu tư. Theo đó, thị trường BĐS ảm đạm, nhiều nhà đầu tư sau một thời gian chờ đợi những tín hiệu khả quan nhưng không thấy đã phải bán lại sản phẩm. Thế nhưng, “cơn sốt” BĐS đã qua, hiện người bán nhiều hơn người mua.

Bên cạnh đó, dự án condotel sau nhiều năm hình thành vẫn chưa có được thủ tục pháp lý đầy đủ, người sở hữu có nhiều rủi ro. Hiện Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến trong sửa đổi Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS, trong đó codontel là vấn đề gây khá nhiều tranh cãi. Nếu 3 năm trước, các dự án condotel thu hút rất đông khách hàng đầu tư thì nay lại rất khó khăn.

* Đất ven sông, đất sào, đất rẫy… ế ẩm

Gần 2 năm trở về trước đất ven sông, suối, hồ, đất sào, rẫy tại Đồng Nai thu hút rất nhiều người trong và ngoài tỉnh mua để đầu tư thì nay lại rất ế ẩm. Trong giai đoạn 2018-2021, các văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh các huyện, TP.Long Khánh luôn chật kín người chờ đợi từ thứ hai đến thứ 7 để tách thửa, chuyển nhượng đất đai. Thời điểm đó, hồ sơ tách thửa đất, sang nhượng tại các địa phương như: các huyện Định Quán, Xuân Lộc, Trảng Bom, TP.Long Khánh… tăng cao. Giá đất sào, ven sông, suối, hồ người dân chuyển nhượng cho nhau cũng tăng gấp 2-8 lần so với năm 2016. Từ đầu năm 2022 đến nay, chuyển nhượng đất đai đã giảm hẳn.

Ông Ngô Tấn Tài, Phó chủ tịch UBND H.Định Quán cho hay: “Trong năm 2020, 2021, H.Định Quán đã tiếp nhận gần 9,9 ngàn hồ sơ xin tách thửa đất tại các xã, thị trấn trên địa bàn. Sau khi rà soát, H.Định Quán đã giải quyết hơn 7,2 ngàn hồ sơ đủ điều kiện tách thửa với diện tích gần 1,7 ngàn ha. Bên cạnh đó, trong năm 2020 và 2021, H.Định Quán cũng đã tiếp nhận khoảng 650 hồ sơ xin đồng sở hữu đất đai, nhưng chỉ có hơn 500 hồ sơ đủ điều kiện để giải quyết”. Cũng theo ông Tài, việc tách thửa và đồng sở hữu phù hợp với quy định của Luật Đất đai nên huyện phải giải quyết. Đồng thời, giá đất nông nghiệp được phân theo sào người dân chuyển nhượng cũng bị đẩy giá cao gấp 3-8 lần so với năm 2016.

Qua tìm hiểu, khu vực gần sông Đồng Nai, hồ Trị An (H.Vĩnh Cửu, Định Quán, Trảng Bom), hồ Đa Tôn (H.Tân Phú), hồ Gia Ui, núi Le (H.Xuân Lộc), hồ Suối Vọng (H.Cẩm Mỹ)… giá đất năm 2016 chỉ khoảng 50-100 triệu đồng/sào (1 ngàn m²) thì đến năm 2019 đã tăng lên 1-2 tỷ đồng/sào. Người mua đất sào, đất rẫy ở Đồng Nai đa số từ TP.HCM và các tỉnh, thành khác đến. Thời điểm giá đất “sốt” một số người “lướt sóng” cũng thu được lợi nhuận không nhỏ, song những ai đầu tư khi giá đất đã bị đẩy cao hơn nhu cầu thực của thị trường đang phải “ôm” nợ vì từ gần một năm nay, đất sào, rẫy, ven sông, suối, hồ rất khó tìm người mua.

* Và “quả đắng” thanh khoản

Tín dụng cho vay lĩnh vực BĐS bị siết chặt từ chủ đầu tư các dự án lớn đến nhà đầu tư nhỏ lẻ đều “ngậm đắng” vì thiếu vốn để triển khai các dự án và khách hàng cũng không có tiền để mua. Do đó, hơn nửa năm nay, thị trường BĐS gần như “đóng băng”. Bởi sau đợt giãn cách xã hội do dịch bệnh Covod-19, các DN BĐS mới bắt đầu phục hồi thì gặp khó khăn về nguồn vốn đầu tư.

Bên cạnh đó, nhiều dự án BĐS gặp trở ngại liên quan đến thủ tục đầu tư chậm triển khai, không giao nhà, đất theo đúng tiến độ như cam kết cho khách hàng. Dòng vốn cho BĐS eo hẹp, dự án chậm tiến độ, lo lắng Luật Đất đai, Luật Kinh doanh BĐS đang trong quá trình sửa đổi, bổ sung sẽ có nhiều thay đổi để đưa thị trường nhà đất về với giá trị thực nên nhiều nhà đầu tư thứ cấp đã dần rút khỏi thị trường BĐS. Tuy nhiên, vẫn có không ít người điêu đứng vì đã lỡ ôm đất sào, rẫy không bán được.

Bà Lê Ngọc Thúy ở TP.Thủ Đức (TP.HCM) chia sẻ: “Năm 2019, tôi mua hai thửa đất, mỗi thửa một sào có “view” hồ Trị An thuộc địa bàn xã Thanh Bình (H.Trảng Bom) với giá 1,4 tỷ đồng/sào. Sau khi mua, tôi định cải tạo làm khu nhà vườn rồi bán lại kiếm lời. Thế nhưng, do khu vực này là đất nông nghiệp trồng cây hàng năm không quy hoạch đất ở nên không thể xây dựng nhà được. Đầu năm 2022, tôi tìm người bán lại và chấp nhận lỗ 200 triệu đồng/sào để thu hồi vốn nhưng rao mãi không có người mua”.

Tình trạng như bà Thúy không phải ít, khoảng 2 năm trước đất nông nghiệp “view” sông, hồ, suối ở Đồng Nai được tách theo sào và bán với giá cao ngất ngưởng. Nhưng hiện các địa phương siết chặt việc xây dựng nên các khu đất nông nghiệp trên ngoài trồng trọt thì không thể làm gì khác nên rất khó bán lại.

Hương Giang - Vi Lâm