Vướng vì quy hoạch "lệch pha" nhau

Các quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thi đang có sự chồng chéo lẫn nhau dẫn đến bất cập trong quản lý cũng như ảnh hưởng quyền lợi của người dân, doanh nghiệp.

Quy hoạch đất ở nhưng không thể… xây nhà

Tại các buổi giám sát về việc quản lý và sử dụng đất đai, xây dựng trái phép trên địa bàn tỉnh trong tháng 8 vừa qua, nhiều ý kiến của các thành viên đoàn giám sát đã nêu lên thực trạng chồng chéo giữa các quy hoạch dẫn đến các bất cập trong quản lý nhà nước. Phó trưởng đoàn chuyên trách Đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh Bùi Xuân Thống đặt vấn đề về tình trạng người dân dù được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là đất ở nhưng lại không được xây dựng nhà.

Lý giải về tình trạng này, Phó giám đốc Sở Xây dựng Nguyễn Minh Hoàng cho hay, hiện nay giữa quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng đang có sự bất cập, không đồng bộ. Cụ thể, với quy hoạch sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho người dân chỉ xác định mục đích sử dụng là đất ở. Tuy nhiên, trong quy hoạch xây dựng, đất ở lại được phân chia thành nhiều loại như: đất ở dự trữ phát triển, đất ở theo dự án, đất ở tự cải tạo… Chính sự không trùng khớp này dẫn đến tình trạng dù theo quy hoạch sử dụng đất, diện tích đất được cấp cho người dân là đất ở nhưng lại không phù hợp với quy hoạch xây dựng. Điều này dẫn đến việc có trường hợp, dù quy hoạch đất ở nhưng người dân lại không được cấp phép xây dựng nhà ở.

Ông Nguyễn Tuấn Minh, Phó trưởng phòng Quản lý quy hoạch, kiến trúc, Sở Xây dựng cho biết, hiện có một số bất cập giữa quy hoạch sử dụng đất với quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị và một số quy hoạch khác.

Theo ông Minh, quy hoạch sử dụng đất được lập theo Luật Đất đai, quy hoạch xây dựng và quy hoạch đô thị được lập theo Luật Xây dựng và Luật Quy hoạch đô thị. Qua quá trình thực hiện các luật, Sở Xây dựng nhận thấy có một số nội dung chồng chéo nhau giữa các quy hoạch. “Thứ nhất là về thời kỳ quy hoạch, quy hoạch sử dụng đất được lập cho giai đoạn 10 năm còn quy hoạch xây dựng lập cho giai đoạn từ 15-20 năm, thậm chí 25 năm. Giai đoạn quy hoạch khác nhau, thời điểm lập quy hoạch khác nhau nên tính đồng bộ về quy hoạch rất khó” - ông Nguyễn Tuấn Minh cho hay.

Ông Nguyễn Tuấn Minh chỉ ra thêm một bất cập giữa các quy hoạch nói trên là không gian lập quy hoạch đô thị đối với quy hoạch chung đô thị được lập theo ranh giới của một đô thị hoặc định hướng phát triển chung có thể phát triển ra ngoài địa giới hành chính của một đô thị. Trong khi đó, quy hoạch sử dụng đất chỉ xác định theo ranh giới hành chính của từng địa bàn nên phát sinh các bất cập. Ngoài ra, tên gọi, ký hiệu chức năng theo quy định của Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Quy hoạch đô thị có sự khác nhau dẫn đến các vướng mắc trong việc quản lý đất đai, xây dựng.

Nguy cơ từ cấp phép xây dựng tạm

Theo ông Trịnh Huy Cường, Trưởng phòng Quản lý xây dựng, Sở Xây dựng, quy định quản lý nhà nước, về bản chất, quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng phải trùng khớp với nhau. Tuy nhiên, trên thực tế, hiện nay có một số nội dung giữa các quy hoạch này không trùng khớp nhau dẫn đến việc cơ quan quản lý nhà nước phải ban hành quy định cấp giấy phép xây dựng có thời hạn hay còn gọi là giấy phép xây dựng tạm.

Đối với Đồng Nai, Sở Xây dựng đã tham mưu UBND tỉnh để ban hành quy định cấp giấy phép xây dựng tạm, trong đó có quy định quy mô xây dựng công trình đối với giấy phép xây dựng tạm. Trên cơ sở đó, UBND tỉnh sẽ ban hành quy định cấp giấy phép xây dựng tạm cho nhà ở riêng lẻ và công trình. Đối với nhà ở riêng lẻ, quy mô được cấp giấy phép xây dựng tạm là diện tích xây dựng đối với đất là không quá 100m2 và không cao quá 3 tầng.

Đối với các công trình, quy mô cấp giấy phép xây dựng tạm sẽ được xử lý theo từng trường hợp. Khi cá nhân, tổ chức có nhu cầu, Sở Xây dựng sẽ rà soát, lấy ý kiến các ngành, địa phương để xin chủ trương của UBND tỉnh. Sau khi UBND tỉnh đồng ý chủ trương cấp giấy phép xây dựng tạm, Sở Xây dựng sẽ thực hiện cấp phép. “Sở Xây dựng đang xin ý kiến của UBND tỉnh quy định quy mô công trình được cấp giấy phép xây dựng tạm với đề xuất diện tích xây dựng tối đa khoảng 40% diện tích đất” - ông Trịnh Huy Cường cho biết.

Trên thực tế, do sự chồng chéo, bất cập giữa các quy hoạch nên cơ quan quản lý nhà nước mới ban hành quy định cấp giấy phép xây dựng tạm. Đây là giấy phép xây dựng dành cho các trường hợp phù hợp với quy hoạch sử dụng đất nhưng chưa phù hợp với quy hoạch xây dựng. Tuy nhiên, việc cấp giấy phép xây dựng tạm cũng dấy lên những quan ngại trong công tác quản lý xây dựng.

Phó giám đốc Sở Xây dựng Nguyễn Minh Hoàng cho hay, đối với nhà ở riêng lẻ, để được cấp giấy phép xây dựng tạm, người dân phải cam kết tự tháo dỡ khi Nhà nước triển khai các quy hoạch, dự án. Do đó, các quy hoạch, dự án nếu được triển khai nhanh sẽ gây lãng phí tài sản xã hội của người dân.

Trong khi đó, việc cấp giấy phép xây dựng tạm cho công trình, trong đó có công trình nhà xưởng, cũng dẫn đến nguy cơ hình thành các cụm công nghiệp tự phát. “Luật cho phép cấp giấy phép xây dựng tạm cho công trình nhà xưởng nhưng nếu không quản lý chặt, ai cũng xây được thì có nguy cơ hình thành các cụm công nghiệp tự phát. Do đó, Sở Xây dựng sẽ tham mưu UBND tỉnh các điều kiện ràng buộc về hạ tầng kết nối, bảo vệ môi trường khi cấp giấy phép xây dựng tạm cho công trình nhà xưởng” - ông Nguyễn Minh Hoàng cho hay.

Phạm Tùng

Phó chủ tịch UBND tỉnh VÕ VĂN PHI:

Cấp giấy phép xây dựng tạm nhiều là không ổn

Việc cấp giấy phép xây dựng tạm cần hạn chế ở mức độ nào đó phù hợp. Cũng phải giải quyết để đáp ứng nhu cầu nhưng phải hạn chế, cấp nhiều giấy phép xây dựng tạm là không ổn. Đồng thời, cần quy định công trình như thế nào gọi là tạm, quy mô công trình tạm là như thế nào? Công trình tạm mà quy mô xây dựng lên đến hàng tỷ đồng, sử dụng chưa được bao lâu thì phải thu hồi đất thì rất lãng phí nguồn lực xã hội.

Phó giám đốc Sở TN-MT NGUYỄN NGỌC THƯỜNG:

Lệch thời điểm lập quy hoạch nên sinh ra các bất hợp lý

Quy hoạch sử dụng đất được lập theo kỳ 10 năm và sẽ được điều chỉnh 5 năm kỳ cuối sau khi đã hoàn thành 5 năm kỳ đầu. Tuy nhiên, với các quy hoạch khác như xây dựng, đô thị lại không được lập theo kỳ như vậy mà có thể dài hơn. Thời điểm lập quy hoạch sử dụng đất là vào các năm chẵn như năm 2010 sẽ thực hiện lập quy hoạch sử dụng đất cho giai đoạn 2011-2020. Trong khi đó, có thể vào năm 2012, 2013 mới có điều kiện lập quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị nên nó không đồng bộ về thời gian lập quy hoạch. Do đó, khi quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị có những điểm khác quy hoạch sử dụng đất thì không kịp thời điều chỉnh được mà phải hết 5 năm kỳ đầu quy hoạch sử dụng đất mới có thể điều chỉnh cho 5 năm kỳ cuối của quy hoạch sử dụng đất. Việc “lệch” thời điểm lập các quy hoạch làm phát sinh các bất hợp lý”.

Quỳnh Nhi (thực hiện)