Bất động sản vùng Đông Nam bộ cuối năm: Cung - cầu lệch pha

Trong 3 quý đầu năm 2022, thị trường bất động sản (BĐS) Đông Nam bộ trầm lắng, đến quý IV có dấu hiệu phục hồi nhưng cung chưa gặp cầu.

Thị trường của tứ giác kinh tế Đông Nam bộ gồm: TP.HCM, Đồng Nai, Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu là nơi rất thiếu các dự án nhà ở cho người thu nhập thấp và trung bình. Đây cũng là phân khúc người dân có nhu cầu mua nhà để ở nhiều nhất.

* Nhiều dự án bị vướng mắc

Gần đây, thị trường BĐS đã dần phục hồi, trong đó “điểm sáng” là thị trường BĐS công nghiệp và logistics nhưng nhìn tổng thể vẫn còn gặp nhiều khó khăn, thách thức. Trong đó, nguyên nhân bắt nguồn từ một số vướng mắc về thể chế, khâu thực thi pháp luật, thể hiện qua hàng trăm dự án BĐS, nhà ở thương mại của các doanh nghiệp (DN) dừng triển khai thực hiện vì có liên quan đến nguồn gốc đất công, bồi thường giải phóng mặt bằng, vướng hồ sơ thủ tục liên quan đến Luật Đầu tư năm 2020, Luật Đất đai, Luật BĐS… Việc này dẫn đến thị trường BĐS Đông Nam bộ xuất hiện tình trạng lệch pha cung - cầu, thiếu nguồn cung dự án nhà ở, nhất là nhà ở phân khúc trung bình và giá rẻ.

Chủ tịch Hiệp hội BĐS Đồng Nai Nguyễn Thanh Lâm nhận xét: “Tại Đồng Nai cũng như các tỉnh, thành có công nghiệp phát triển, thu hút nhiều lao động đến sinh sống và làm việc, nhu cầu về nhà ở sẽ tăng cao. Tuy nhiên, phân khúc có nhu cầu ở thật chủ yếu nhà ở giá rẻ và trung bình. Phân khúc này nguồn cung ít nhưng cầu lại nhiều, nguyên nhân do các dự án còn gặp những vướng mắc chưa được tháo gỡ và đẩy nhanh tiến độ”.

Đồng Nai hiện có hơn 1,2 triệu người lao động làm việc trong các cơ sở, nhà máy có thu nhập thấp, trung bình. Trong đó, gần nửa số lao động trên cần mua nhà ở giá rẻ, trung bình. Tại TP.HCM và Bình Dương, nhu cầu về nhà ở phân khúc giá rẻ và trung bình cũng rất nhiều, lên đến hàng triệu căn.

Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM Lê Hoàng Châu cho biết: “Từ năm 2018 đến nay, tại TP.HCM, nguồn cung căn hộ trung cấp và bình dân giảm mạnh. Đơn cử, năm 2018, các DN cung ứng cho thị trường TP.HCM gần 7 ngàn căn phân khúc bình dân (dưới 25 triệu đồng/m2) thì năm 2019 chỉ còn gần 2.360 căn, năm 2020 có 163 căn và từ năm 2021 đến nay không có căn nào. Với phân khúc nhà giá trung bình từ 25-40 triệu đồng/m2, nguồn cung từ năm 2018 đến nay giảm gần 50%”.

Cũng theo ông Châu, sau dịch bệnh Covid-19, kinh tế của TP.HCM phục hồi khá tốt, các lĩnh vực đều có mức tăng trưởng cao nhưng riêng thị trường BĐS, 9 tháng năm 2022 tăng trưởng âm gần 6%.

Tại các địa phương khác như: Đồng Nai, Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu… tăng trưởng thị trường BĐS thấp và chậm hơn các lĩnh vực khác, dù đây là khu vực người dân có nhu cầu về nhà ở lớn nhất.

* Mời gọi đầu tư nhiều dự án nhà ở

Các tỉnh, thành Đông Nam bộ đều công khai quy hoạch sử dụng đất giai đoạn 2021-2030 và các quy hoạch khác để mời gọi DN đầu tư vào các dự án khu dân cư, khu đô thị, khu nghỉ dưỡng. Trong đó, hầu hết các địa phương đều ưu tiên mời gọi đầu tư dự án nhà ở giá rẻ để đáp ứng nhu cầu thực sự của người dân, vì phân khúc này rất khan hiếm nguồn cung. Như TP.HCM, nơi có vài triệu người lao động từ các tỉnh khác về làm việc, nhu cầu mua nhà phân khúc giá rẻ lên đến hàng chục ngàn căn/năm, nhưng gần 2 năm nay không có một căn hộ nào đưa ra thị trường.

Tương tự, tại Đồng Nai có 4 khu vực đang có nhu cầu rất lớn về nhà ở cho người thu nhập thấp là TP.Biên Hòa, H.Long Thành, H.Trảng Bom, H.Nhơn Trạch. Thế nhưng, gần 2 năm nay, nguồn cung cho thị trường rất hiếm hoi.

Phó chủ tịch UBND tỉnh Võ Tấn Đức cho biết: “Đồng Nai đang xúc tiến đầu tư mời gọi các DN có vốn đầu tư trong nước, DN có vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài đầu tư vào nhà ở xã hội để bán, cho thuê với người thu nhập thấp trên địa bàn. Các DN trên lĩnh vực BĐS nếu quan tâm đến dự án ở Đồng Nai có thể tham gia đấu thầu. DN đầu tư vào dự án nhà ở xã hội trên địa bàn tỉnh sẽ được tỉnh ưu tiên giải quyết nhanh hồ sơ thủ tục cấp phép đầu tư, đất đai, xây dựng”.

Mục tiêu của Đồng Nai là từ nay đến năm 2025 sẽ mời gọi các DN đầu tư hơn 10 ngàn căn nhà ở xã hội với tổng vốn đầu tư ước hơn 10 ngàn tỷ đồng. Bên cạnh đó, Đồng Nai cũng “chào hàng” DN trong nước, nước ngoài hàng loạt dự án khu dân cư, khu đô thị tại các huyện, thành phố để đón đầu sân bay quốc tế Long Thành và các đường cao tốc, vành đai sẽ được xây dựng và kết nối trong vài năm tới.

Dự kiến trong 5-8 năm tới, các khu công nghiệp của Đồng Nai được thành lập mới, mở rộng sẽ thu hút gần nửa triệu lao động đến làm việc. Bên cạnh đó, Đồng Nai cũng cần lượng lao động lớn làm việc trong sân bay quốc tế Long Thành nên nhu cầu nhà ở phân khúc trung bình, giá rẻ tiếp tục tăng cao. Đây sẽ là cơ hội cho các DN đầu tư vào lĩnh vực này vì cung luôn thấp hơn cầu.

Theo Phó giám đốc Trung tâm Xúc tiến đầu tư TP.HCM Cao Thị Phi Vân, TP.HCM đang có hơn 14 triệu người sinh sống. Thành phố đã phân ra 3 khu vực để thu hút đầu tư trong nước, nước ngoài. Trong đó, khu vực TP.Thủ Đức, H.Củ Chi, H.Hóc Môn quy hoạch nhiều dự án khu đô thị, khu dân cư để mời gọi DN đầu tư, giải quyết nhu cầu về nơi ở cho nhiều người lao động trong thành phố.

Hương Giang